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FAQ
Was ist eine Wohnungsgenossenschaft / Baugenossenschaft?
Eine Genossenschaft ist zunächst ein Zusammenschluss von Personen zu einem festgelegten Zweck einer Erwerbstätigkeit zur wirtschaftlichen oder sozialen Förderung ihrer Mitglieder. Der Grundgedanke einer Genossenschaft ist die Hilfe zur Selbsthilfe, wenn das wirtschaftliche Ziel vom einzelnen Mitglied nicht alleine erreicht werden kann. Der wesentliche Unterschied im Vergleich zu anderen Kapitalgesellschaften ist, dass die Genossenschaft von keinen außenstehenden Investoren abhängig ist. Sie kann sich völlig auf die Belange der Mitglieder konzentrieren.
Die Grundprinzipien einer Genossenschaft sind Selbsthilfe, Selbstverwaltung und Selbstverantwortung. Die Genossenschaft setzt sich aus ihren Mitgliedern zusammen. Sie ist damit eine demokratische Unternehmensform.
Der Zweck unserer Genossenschaft ist vorrangig die Förderung der Mitglieder, indem eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung gewährleistet wird. Hierfür wird der Wohnungsbestand entsprechend den Bedürfnissen der Mitglieder angepasst und verwaltet.
Wie wird man Mitglied?
Für die Mitgliedschaft muss mindestens ein Genossenschaftsanteil gezeichnet werden. Auf Wunsch können auch weitere Anteile erworben werden.
Welche Rechte / Pflichten habe ich als Mitglied?
Die Rechte und Pflichten der Mitglieder ergeben sich aus den §§ 12-15 der Satzung.
Das wichtigste Recht ist das Recht auf Inanspruchnahme von Dienstleistungen und Einrichtungen der Genossenschaft nach den dafür getroffenen Bestimmungen. Es ergibt sich aber kein Anspruch auf wohnliche Versorgung durch die Genossenschaft für die Mitglieder. Mitglieder sind aber bei der Wohnungsvergabe nach §13 der Satzung bevorzugt zu berücksichtigen.
Weiterhin hat jedes Mitglied das Recht am Bilanzgewinn teilzunehmen, was normalerweise durch die jährliche Dividende realisiert wird. Jedes Mitglied kann an der Mitgliederversammlung teilnehmen und sein Stimmrecht ausüben.
Die wichtigste Pflicht eines Mitgliedes ist es, die gezeichneten Genossenschaftsanteile einzuzahlen. Im Falle eines großen Verlustes ist das Mitglied auch verpflichtet am Verlust teilzunehmen. Weiterhin muss jedes Mitglied eine eventuelle Adressänderung der Genossenschaft mitteilen.
Wie viel kostet ein Genossenschaftsanteil?
Ein Genossenschaftsanteil kostet momentan 160,00 Euro. Für die Anmietung einer Wohnung bei der Baugenossenschaft Bad Saulgau müssen je nach Wohnungsgröße weitere Anteile gezeichnet werden.
Besteht für mich ein Risiko über die gezeichneten Anteile hinaus?
Nein. Eine Nachschusspflicht besteht nicht.
Wie kann ich eine Wohnung mieten?
Wenn Ihnen eines unserer Mietangebote zusagt, so können Sie über das integrierte Kontaktformular Kontakt zu uns aufnehmen und Ihr Interesse bekunden. Gerne können Sie sich auch telefonisch bei uns melden. Wir werden mit Ihnen dann einen Besichtigungstermin vereinbaren. Bei der Besichtigung erhalten Sie alle Informationen zum Mietvertrag.
Muss eine Kaution bei Wohungsanmietung gestellt werden?
Nein, eine Kaution muss nicht gestellt werden.
Wie kann ich die Mitgliedschaft bei der Baugenossenschaft kündigen?
Die Kündigung ist mit einer Frist von drei Monaten zum Ende eines Jahres möglich. Kündigungen die nach dem 30.09 eines Jahres eingehen gelten erst zum Ende des folgenden Geschäftsjahres. Eine kürzere Kündigungsfrist ist gesetzlich nicht möglich (§65 Abs.2 GenG). Falls Sie Ihren Mietvertrag kündigen, beachten Sie bitte, dass damit die Mitgliedschaft in der Genossenschaft NICHT automatisch mit gekündigt wird. Dies können Sie formlos mit der Kündigung des Mitvertrages tun oder mit einem Formular, welches Sie bei der Baugenossenschaft erhalten. Wir werden Sie auf die gesonderte Kündigungserfordernis im Rahmen der Bestätigung der Kündigung für Ihren Mietvertrag hinweisen.
Wie kann ich meinen Wohnungs-Mietvertrag kündigen?
Ihre Kündigung des Wohnungsmietvertrages muss schriftlich und fristgerecht in Papierform bei der Baugenossenschaft Bad Saulgau eingehen. Die Kündigungsfrist in §573c BGB geregelt und beträgt für Mieter, wenn Sie bis zum dritten Werktag eines Monats kündigen (Eingang beim Vermieter), drei Monate inklusive des Monats, in dem die Kündigung ausgesprochen wird. Ein Beispiel: Ihre Kündigung geht am dritten Werktag des Monats Februar ein, so endet der Mietvertag zum 30. April des entsprechenden Jahres. Beachten Sie bitte, dass Sie gegebenenfalls Garagen oder Stellplätze ebenfalls kündigen. Die Kündigung der Mitgliedschaft muss, wenn Sie dies wünschen, ausdrücklich erklärt werden.
Mit der Kündigungsbestätigung erhalten Sie dann ein Formular für die Aufkündigung der Mitgliedschaft in der Genossenschaft.
Bekomme ich die Anteile wieder ausbezahlt, wenn ich nicht mehr in einer Wohnung der Baugenossenschaft Bad Saulgau wohnen möchte?
Die Anteile werden nach der Austrittserklärung zum sogenannten Auseinandersetzungsguthaben und werden nach Maßgabe der Satzung wieder ausbezahlt. Gegebenenfalls bestehende Forderungen werden mit dem Auseinandersetzungsguthaben verrechnet. Bitte beachten Sie, dass es unter Umständen längere Zeit dauern kann, bis das Auseinandersetzungsguthaben gemäß unserer Satzung ausbezahlt wird. Die Auszahlung erfolgt nach der Mitgliederversammlung, auf der über das Ergebnis des Austrittsjahres abgestimmt wird. Ein Beispiel: Sie kündigen Ihre Mitgliedschaft im Mai 2024 auf Ende des Jahres 2024. Die Auszahlung der Anteile erfolgt dann erst nach der Mitgliederversammlung 2025, die für gewöhnlich Ende Juni stattfindet.
Sind momentan Wohnungen frei?
Alle freien Wohnungen finden Sie im Bereich Mietangebote.
Entstehen derzeit neue Wohnungen?
Nein. Aufgrund der aktuellen Baupreise ist es nicht möglich Wohnungen zu attraktiven Mieten anzubieten.
Welche Versicherungen benötige ich als Mieter?
Für den Abschluss eines Mietvertrages verlangt die Baugenossenschaft den Nachweis einer bestehenden privaten Haftpflichtversicherung. Wir empfehlen unseren Mietern dringend auch den Abschluss einer Hausratversicherung um die finanziellen Folgen eines Schadens wie z.B. Hochwasser oder Rohrbruch abzumildern. Beide Versicherungen sind nicht sehr teuer und können Sie vor großem finanziellem Schaden bewahren.
Hat die Baugenossenschaft auch öffentlich geförderte Wohnungen?
Nein, die Baugenossenschaft Bad Saulgau hat keine öffentlich geförderten Wohnungen mehr im Bestand. Unsere Wohnungen sind aber in der Regel auch ohne Förderungen deutlich unter Marktpreis zu mieten.
Gibt es seniorengerechte oder barrierefreie Wohnungen bei der Baugenossenschaft?
Nein, die Baugenossenschaft Bad Saulgau hat keine seniorengerechten und barrierefreien Wohnungen im engeren Sinne (DIN gerecht gebaut und ausgestattet) im Bestand. Wir haben jedoch zahlreiche Objekte die barrierearm sind. Dies bedeutet, dass sie über Rampen erreichbar sind, über einen Aufzug verfügen und großzügig geschnitten sind. Aber beispielsweise bodenebene Duschen sind nicht eingebaut.
Wo kann ich einen Schaden melden?
In dingenden Fällen erreichen Sie uns während der Geschäftszeiten telefonisch unter der 07581/48380 oder unter der im Haus aushängenden Notfallnummer. Sie können uns auch nachts oder am Wochenende unter der im Haus aushängenden Notfallnummer anrufen. Bitte haben Sie Verständnis, dass wir nur in wirklich dringenden Fällen, wie Verstopfungen oder Leitungswasserschäden, außerhalb der Geschäftszeiten sofort Abhilfe schaffen können.
Gibt es eine Gästewohnung?
Wir bieten für unsere Mitglieder eine Gästewohnung an. Hier können Sie zu günstigen Preisen Ihren Besuch für bis zu zwei Wochen unterbringen. Die Baugenossenschaft Bad Saulgau ist Mitglied der Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften in Deutschland (MI). Über die MI bieten teilnehmende Genossenschaften einen Pool von Gästewohnungen an, der deutschlandweit komfortables und preiswertes Übernachten ermöglicht. Unsere Mitglieder können diesen Service direkt bei den teilnehmenden Genossenschaften buchen. Bitte halten Sie für die Buchung Ihre Mitgliedsnummer bereit.
Was muss ich tun, wenn mein Rauchmelder piepst, obwohl es keinen Rauch in meiner Wohnung gibt?
Bitte kontaktieren Sie bei einer unbegründeten Meldung oder einem Defekt direkt den Rauchwarnmelder-Service (Formular Schadensmeldung, sieht oben) oder 07581/48380 oder unter der im Haus aushängenden Notfallnummer. Achtung: Im Brandfall alarmieren Sie umgehend die Feuerwehr unter der Notrufnummer 112.
FAQ WEG
Was ist eine WEG?
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist ein juristisches Konstrukt, um mehreren Eigentümern im Grundbuch eingetragenes Eigentum an einer Immobilie zu ermöglichen. Durch den Eintrag im Grundbuch kann dieser Anteil selbstständig beliehen und verkauft werden. Dieses Konstrukt ermöglicht es breiten Schichten der Bevölkerung Wohneigentum zu erlangen, und so einen wichtigen Beitrag zur wohnlichen Versorgung und dem Vermögensaufbau zu leisten. Die WEG besteht aus den im Grundbuch eingetragenen Wohnungen, dem Sondereigentum, und dem „restlichen“ Gebäude dem Gemeinschaftseigentum sowie dem Grundstück. Das Gemeinschaftseigentum umfasst beispielsweise das Grundstück, die Treppenhäuser und Hausflure, das Dach, die Außenwände und die Fenster. Was zum Sondereigentum gehört ist in der Teilungserklärung festgelegt.
Innerhalb seines Sondereigentums hat der Eigentümer viele Freiheiten, ist jedoch dadurch eingeschränkt, dass er das gemeinschaftliche Eigentum nicht ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer verändern darf oder durch Umbauten an seinem Sondereigentum andere Miteigentümer einschränken.
Wie sich aus diesen stark verkürzten Ausführungen zeigt, ist die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum nicht ganz einfach.
Wie entsteht eine WEG?
Eine WEG kann durch zwei Arten begründet werden. Entweder teilen mehrere Miteigentümer an einem Grundstück durch Vertrag oder ein Eigentümer (i.d.R. der Bauträger) teilt das Grundstück durch eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt in Miteigentumsanteile. In beiden Fällen wird ein besonderes Grundbuchblatt bzw. zu jedem Miteigentum ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt, aus dem die Aufteilung und die jeweils zugehörigen Miteigentumsanteile an Sondereigentum sowie die Beschränkungen durch die anderen Sondereigentumsrechte hervorgehen. Das ursprüngliche Grundbuch zum Grundstück wird geschlossen.
Was gehört zu meinem Sondereigentum?
Das geht aus der Teilungserklärung Ihres Objektes hervor. In der Regel die Wohnung und ggf. die zugeordneten Kellerräume. Seit 01.12.2020 kann auch ein Stellplatz oder ein Gartenanteil mit einer Wohnung zum Sondereigentum gehören.
Was ist die Teilungserklärung?
In der Teilungserklärung wird die Aufteilung des Grundstückes und die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten vertraglich ausgestaltet. Hier wird festgelegt, wie viele Miteigentumsanteiles des Grundstückes zum jeweiligen Sondereigentum gehört. Es wird auch festgelegt:
- was zum Sondereigentum gehört
- ob es Veräußerungsbeschränkungen gibt
- die Kostenverteilung der gemeinschaftlichen laufenden Kosten
- die Kostenverteilung der Erhaltungsmaßnahmen
- die Stimmenanteile bei der Eigentümerversammlung, falls vom Gesetz abgewichen wird (gesetzliche Regelung Kopfprinzip)
- Nutzungsbeschränkungen
Was ist die Wohnungseigentümerversammlung?
Die Eigentümer müssen sich mindestens einmal jährlich treffen, um über die Belange der WEG zu beschließen. Vor allem muss über die Abrechnung der Hausgelder der abgelaufenen Abrechnungsperiode und den (neuen) Wirtschaftsplan beraten und Beschluss gefasst werden. Im Wirtschaftsplan werden die von den Eigentümern zu bezahlenden Hausgelder („Vorschüsse zur Kostentragung“) und Zuführungen zu den vorhandenen Rücklagen festgelegt. Eine teilweise oder völlig virtuelle Versammlung ist möglich.
Bei wichtigen Themen,
können auch außerordentliche Versammlungen einberufen werden. Das Stimmrecht
auf der Versammlung ist in der Regel in der Teilungserklärung geregelt. Als
gesetzliche Regel gilt das Kopfprinzip, das heißt jeder Eigentümer hat eine Stimme,
auch wenn er mehrere Einheiten besitzt.
Muss ich an der Eigentümerversammlung selbst teilnehmen?
Normalerweise kann ein Eigentümer auch eine andere Person bevollmächtigen an der ETV teilzunehmen. Die Voraussetzungen sind in der Regel in der Teilungserklärung geregelt. Laut Gesetz kann ein Eigentümer eine dritte Person in Textform (z.B. per E-Mail) bevollmächtigen ihn an der ETV zu vertreten.
Ich habe die Wohnung gekauft, habe aber keine Einladung zur Versammlung bekommen
Für die Verwaltung ist für alle offizielle Fragen der jeweilige im Grundbuch eingetragene Eigentümer der Ansprechpartner. Der Eigentümer ist Empfänger der Jahresabrechnung, der Einladung zur Eigentümerversammlung sowie Schuldner des Hausgeldes und der Abrechnungsspitze (Guthaben oder Nachzahlung aus der Abrechnung).
Mit dem Abschluss des Kaufvertrages sind Sie noch nicht Eigentümer der Wohnung. Nach dem Kaufvertrag wird in der Regel die Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen, damit der momentane Eigentümer nicht mehr über die Wohnung verfügen kann, z.B. die Wohnung nochmals verkaufen oder als Sicherheit hinterlegen kann. Nach Abschluss der Formalitäten und Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer kann die Auflassung beantragt werden. Erst mit der Auflassung wird der Käufer Eigentümer der Wohnung. Im Kaufvertrag eventuell geregelte Pflichten und Rechte der Kaufvertragsparteien haben gegenüber der WEG keine Wirkung.Ausnahme dieser Regel ist der Kauf einer Wohnung vom Bauträger („teilender Eigentümer“). Hier gilt die Stellung als Eigentümer bereits mit der Übergabe, dem Besitz durch den Käufer, der Wohnung.
Wofür brauchen wir einen Verwalter?
Grundsätzlich können die Eigentümer ihre WEG auch selbst verwalten. Jedoch bedarf es eines nicht unerheblichen Zeitaufwandes, die Belange einer WEG zu regeln. Dies dürfte in der Regel einen unerfahrenen Eigentümer überfordern. Daher ist der Verwalter, bzw. dessen Bestellung schon im Gesetz vorgesehen. Der Verwalter vertritt die WEG gerichtlich und außergerichtlich. Nur der Abschluss von Grundstückskaufverträgen oder Darlehensverträgen bedarf der ausdrücklichen Vollmacht der WEG durch einen gesonderten Beschluss. Ganz wichtig ist, dass die Vertretungsmacht des Verwalters gegenüber Dritten nicht beschränkt werden kann.
Die wichtigsten Aufgaben des Verwalters sind im Gesetz geregelt:
- Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu treffen, soweit sie untergeordnete Bedeutung haben oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind
- einen Wirtschaftsplan für das Kalenderjahr aufzustellen
- eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen
- mindestens einmal im Jahr eine Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen
- über die gefassten Beschlüsse eine Niederschrift anzufertigen
- die Beschluss-Sammlung zu führen
- die WEG außergerichtlich und vor Gericht zu vertreten
Tatsächlich ist das Aufgabengebiet der Verwaltung viel umfangreicher. Von der Abwicklung der laufenden Zahlungen (Einnahmen und Ausgaben) mit der dazu gehörenden Rechnungslegung bis zur Betreuung von technischen Maßnahmen reichen die Aufgaben. Oftmals sind auch rechtliche Fragen zu klären und/oder zu erklären. Von der Vorbereitung über die Formulierung bis zur Fassung und Umsetzung der Beschlüsse ist es oftmals ein langer Weg, auf dem es zahlreiche Hürden zu nehmen gilt. Zu guter Letzt muss ein Verwalter immer auch auf die Wünsche und Pläne der Eigentümer eingehen und prüfen ob diese umsetzbar sind und ggf. entsprechende Maßnahmen ergreifen.